Baubewilligung erhalten – wie lange gilt diese?
Die Geltungsdauer einer Baubewilligung ist immer wieder eine Frage, welche sich in der Praxis stellt. Dabei können die Gründe, nach Erhalt der Baubewilligung mit dem Baubeginn zuzuwarten, mannigfaltig sein. Vielfach sind weitere Abklärungen für die Bauausführung zu tätigen, unter Umständen ist eine Projektänderung angezeigt, allenfalls ist die Finanzierung noch nicht gesichert oder ein Grundstück wird samt bewilligtem Bauprojekt verkauft, was eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann.
Im Kanton Luzern ist die Geltungsdauer von Baubewilligungen in § 201 Planungs- und Baugesetz (PBG) geregelt. Nach dieser Bestimmung erlischt die Baubewilligung, wenn die Baute oder Anlage nicht innerhalb von zwei Jahren, vom Tag des Eintritts der Rechtskraft der Baubewilligung oder im Fall einer Zivilklage vom Tag der rechtskräftigen Erledigung an gerechnet, begonnen wird (§ 201 Abs. 1 lit. a PBG) oder wenn die Bauarbeiten unterbrochen wurden und innerhalb einer von der Gemeinde festzusetzenden Frist nicht vollendet werden (§ 201 Abs. 1 lit. b PBG). Auf Gesuch hin kann die Gemeinde die Gültigkeit einer Baubewilligung, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen, um längstens drei Jahre erstrecken, sofern sich weder am bewilligten Projekt noch in dessen nächster Umgebung noch an den einschlägigen Bau- und Nutzungsvorschriften etwas wesentlich geändert hat. Das Gesuch ist vor Ablauf der Jahresfrist gemäss Abs. 1 lit. a zu stellen (§ 201 Abs. 2 PBG).
Nach der gesetzlichen Regelung muss grundsätzlich der Baubeginn spätestens zwei Jahre nach Erhalt bzw. nach Rechtskraft der Baubewilligung erfolgen. Der Begriff "Baubeginn" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der auszulegen ist. Fraglich ist in der Praxis oft, ob ein Abbruch einer bestehenden Baute (mit anschliessender Neubebauung) überhaupt als Baubeginn gelten kann oder welche Umstände als baubeginnende Arbeiten verstanden werden können. Insbesondere sind für den Baubeginn nicht nur ein bestimmtes objektives Kriterium, z.B. die Installation des Bauplatzes, massgebend, sondern alle objektiven und subjektiven Momente, an der man zur Überzeugung gelangen kann, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen hat und einen Bauwillen nicht vortäuscht. Bei Neubauten darf in der Regel der Aushub als Baubeginn gewertet werden, auch die Vornahme von Veränderungen, die an sich baubewilligungspflichtig sind, oder aufwändige technische Vorkehren, weiter der Abbruch eines Altbaus, um dem Neubau Platz zu machen usw. Der Aushub oder der Abbruch bilden zwar ein gewichtiges Indiz für den Baubeginn, jedoch sind alle objektiven und subjektiven Gesichtspunkte mitzuberücksichtigen, die den Schluss erlauben, die Bauherrschaft habe die Arbeiten mit dem Willen der Baurealisierung und nicht nur der Frist wegen begonnen (vgl. Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 26. April 2018 [7H 17 165], mit weiteren Hinweisen).
Demnach ist nach der gesetzlichen Regelung innerhalb von zwei Jahren seit Rechtskraft der Baubewilligung mit einem Abbruch einer Altbaute zu beginnen, wenn diese für den Neubau weichen muss. Oder der Aushub ist innert dieser Frist zu starten. Diese Vorgänge gelten als Baubeginn. Die Geltungsdauer kann auf Gesuch hin bei der Gemeinde um längstens drei Jahre erstreckt werden, wenn namentlich keine öffentlichen Interessen entgegenstehen oder sich nichts an den einschlägigen Bau- und Nutzungsvorschriften geändert hat. Eine Verlängerung der Geltungsdauer kann allenfalls deswegen ausgeschlossen sein, weil eine Baubewilligung nach altem (Bau-)Recht erteilt wurde, in der entsprechenden Gemeinde in der Zwischenzeit jedoch eine Ortsplanungsrevision im Gang ist, welche eine solche wesentliche Änderung bei den Bau- und Nutzungsvorschriften darstellen kann. Unter Umständen wäre die bewilligte Baute unter künftigem Recht nicht mehr zulässig. Dies kann die Gemeinde zum Anlass nehmen, ein Gesuch um Verlängerung der Baubewilligung zu verweigern.
Bei einem Unterbruch der Bauarbeiten kann die Gemeinde eine Frist ansetzen, innert welcher die Bauarbeiten zu vollenden sind. Ziel ist, dass einmal begonnene Bauarbeiten zügig zu beenden sind und dass keine Baubrachen über längere Zeit bestehen. Sofern die Bauherrschaft dieser Aufforderung nicht nachkommt, erlischt die Baubewilligung und die bereits vorgenommenen Bauarbeiten wären rückgängig zu machen bzw. der ursprüngliche, gesetzmässige Zustand wiederherzustellen.
Die Bauherrschaft tut gut daran, die Geltungsdauer einer Baubewilligung im Blick zu haben, insbesondere wenn ein nach Erhalt der Baubewilligung unmittelbarer Baubeginn nicht möglich ist. Ein Verlängerungsgesuch ist rechtzeitig zu stellen bzw. eine frühzeitige Voranfrage bei der Gemeinde unabdingbar, damit auf eine allenfalls negative Antwort zum Verlängerungsgesuch reagiert werden kann. Ein Anspruch auf eine Verlängerung besteht nämlich nicht. Die Folgen wären fatal: Der Ablauf der Geltungsdauer hätte das Erlöschen der Baubewilligung zur Folge. Die Spezialist:innen von Rudolf & Bieri beraten und begleiten Sie gerne bei Fragen zur Baubewilligung oder dessen Geltungsdauer.
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11.06.2024, Tobias Bättig
