Das Haus an die Nachkommen und weiterhin darin wohnen – aber wie?
Viele Eltern haben das Bedürfnis, ihr Haus oder ihre Stockwerkeigentumswohnung an ihre Nachkommen zu übereignen und weiterhin in der Liegenschaft zu wohnen. Das kann auf verschiedenen Wegen bewerkstelligt werden. Die verschiedenen Möglichkeiten unterscheiden sich im Detail.
Verbreitet sind die Vereinbarung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zu Gunsten der veräussernden Eltern und zu Lasten des erwerbenden Nachkommens. Beide Möglichkeiten erlauben es den Berechtigten die Liegenschaft weiterhin zu bewohnen. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Möglichkeiten.
Nur bewohnen oder auch anderweitig nutzen?
Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, die Liegenschaft zu bewohnen. Die Nutzniessung erlaubt es dem Berechtigten, die Liegenschaft in irgendeiner Form zu nutzen. Das beinhaltet insbesondere die Vermietung der Liegenschaft. Vermietet der Nutzniesser die Liegenschaft, stehen ihm die Mieteinnahmen zu.
Dauer: lebenslänglich oder doch nicht ganz?
Vielfach ist gewünscht, dass die veräussernden Eltern, solange es die Gesundheit zulässt, bzw. bis zu einem definitiven Alters- und Pflegeheimeintritt die Liegenschaft bewohnen können sollen. Wenn dem so ist, ist es wichtig, dass sich die Parteien auch mit den Folgen des definitiven Alters- und Pflegeheimeintritts der Berechtigten befassen und auch für diese Phase eine klare Regelung treffen.
Im Falle einer lebenslänglichen Nutzniessung stehen die Mietzinseinnahmen, die generiert werden können, wenn die Nutzniesser die Wohnung nicht mehr bewohnen, den Nutzniessern zu. Wenn dies nicht gewünscht ist, können die Berechtigten auf die Nutzniessung verzichten, womit der Grundeigentümer frei wird, die Wohnung selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und in den Genuss der Mietzinse zu kommen. Doch ein solcher Verzicht kann, wenn er unentgeltlich oder zu Vorzugskonditionen gewährt wird, ungewünschte Nebeneffekte haben. Insbesondere kann ein unentgeltlicher Verzicht auf die Nutzniessung einen späteren Ergänzungsleistungsanspruch der Eltern schmälern, weil deren Jahreswert – deren Mietwert abzüglich der von den Nutzniessern zu übernehmenden Kosten – als Einkommen angerechnet wird.
Wird ein Wohnrecht zu Gunsten der veräussernden Eltern eingeräumt, vereinbaren die Parteien regelmässig, dass der erwerbende Nachkomme die Wohnung im Falle eines definitiven Alters- und Pflegeheimeintritts der Eltern im Einvernehmen vermieten darf und ihm in diesem Fall auch die Mieterträge zustehen.
Unabhängig davon, für welchen Weg sich die Parteien entscheiden, ist es wichtig, dass sich die Parteien in einem ersten Schritt über Ihre Bedürfnisse im Klaren werden und dann eine für sämtliche Phasen klare vertragliche Vereinbarung abschliessen.
Der Beitrag hat ausschliesslich einen informativen Zweck und kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Die Rudolf & Bieri AG lehnt jede Haftung für diese Informationen ab. Bei Bedarf beraten Sie unsere Spezialist:innen gerne persönlich.
11. April 2024, Simon Leu
