Vermietung von Stockwerkeigentumswohnungen über Airbnb

Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer in der Benutzung seiner Stockwerkeinheit frei (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Diese Freiheit kann jedoch durch das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarungen mit Dritten eingeschränkt werden. Solche Einschränkungen können sich insbesondere aus der Zweckbestimmung der Liegenschaft und der Regelung der Benutzungsart ergeben, wie sie regelmässig im Begründungsakt (= öffentliche Urkunde über die Errichtung des Stockwerkeigentums) oder im Stockwerkeigentumsreglement umschrieben sind. Dabei sind stets die konkreten Umstände zu beachten, namentlich auch die bisherige Nutzungsweise.

Die Frage der Zulässigkeit der Vermietung von Stockwerkeigentumswohnungen über Airbnb stellt sich regelmässig bei Liegenschaften, wo die Stockwerkeigentumswohnungen gemäss Reglement oder Begründungsakt dem Wohnzweck gewidmet sind, regelmässig ergänzt mit dem Passus, dass der Betrieb eines stillen (bzw. nicht störenden) Gewerbes zulässig ist. Diesbezüglich können im Sinne einer Faustregel die folgenden Grundsätze festgehalten werden, wobei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stets die Umstände des Einzelfalls zu würdigen sind:

• Eine vereinzelte Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb in dem Sinn, dass der Stockwerkeigentümer die Wohnung grundsätzlich für eigene Wohnzwecke gebraucht, die Wohnung aber im Fall seiner Abwesenheit über Airbnb zur Vermietung ausschreibt, ist mit dem Wohnzweck vereinbar und darf ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft praktiziert werden.
• Eine regelmässige Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb in dem Sinn, dass der Stockwerkeigentümer die Wohnung permanent oder jedenfalls zeitlich überwiegend über Airbnb zur Vermietung ausschreibt, sodass ein eigentliches gewerbsmässiges Anbieten der Wohnung über Airbnb vorliegt, ist mit dem Benutzungszweck Wohnen und stilles Gewerbe nicht vereinbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich bei der Liegenschaft um eine Erstwohnresidenz handelt. Die regelmässige (gewerbsmässige) Kurzzeitvermietung über Airbnb stellt diesfalls eine Zweckänderung dar, welche gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB von allen Stockwerkeigentümern einstimmig bewilligt werden muss (sofern reglementarisch kein anderes Quorum eingeführt wurde).
• Handelt es sich dagegen bei der Liegenschaft um eine Zweitwohnresidenz in einem Fremdenverkehrsort, dürfte die regelmässige (gewebsmässige) Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb mit der Zweckbestimmung vereinbar sein, insbesondere dann, wenn die anderen Stockwerkeigentumswohnungen ebenfalls – wenn auch wochenweise – zu Ferienzwecken an Dritte vermietet werden. Allenfalls kann in einem solchen Fall die regelmässige (gewebsmässige) Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb als Abkehr von der herkömmlichen wochenweisen Vermietungspraxis eine Änderung der Benutzungsart darstellen, welche dem betreffenden Stockwerkeigentümer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit dem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten bewilligt werden muss (siehe Art. 647b Abs. 1 ZGB). Die Grenze gegenüber einer nicht bewilligungspflichtigen Nutzung der Wohnung ist freilich fliessend.

In Stockwerkeigentümergemeinschaften stellt sich sodann häufig die Frage, ob die Vermietung der Stockwerkeigentumswohnungen über Plattformen wie Airbnb reglementarisch untersagt werden kann. Diesbezüglich können folgende Grundsätze festgehalten werden:

• Wo die regelmässige (gewerbsmässige) Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb nach dem Gesagten bereits mit dem Benutzungszweck Wohnen und stilles Gewerbe nicht vereinbar ist, ist die Einführung eines entsprechenden reglementarischen Verbots ohne Weiteres zulässig. Aber auch dort, wo die regelmässige (gewerbsmässige) Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb mit dem Benutzungszweck grundsätzlich vereinbar wäre, ist ein reglementarisches Verbot zulässig, sofern damit nicht in eine tradierte Nutzung eines Stockwerkeigentümers eingegriffen wird.
• Das Bundesgericht hat sodann in seiner Rechtsprechung folgende Reglementsbestimmung geschützt: "Nichtgestattet ist zudem die unregelmässige, tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung. Gestattet ist nur eine dauerhafte Vermietung". Damit hat das Bundesgericht im Ergebnis bestätigt, dass reglementarisch auch die vereinzelte Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb untersagt werden kann. Die wohl herrschende Lehre vertritt diesbezüglich jedoch eine andere Auffassung.
• Wo jedoch ein Stockwerkeigentümer bislang jahrelang erlaubterweise – weil es mit dem Benutzungszweck vereinbar ist und/oder es ihm die Stockwerkeigentümer mit dem erforderlichen Quorum bewilligt hatten – die Wohnung regelmässig (gewerbsmässig) über Plattformen wie Airbnb vermietet hat, kann ihm dies nachträglich nicht mehr gegen seinen Willen reglementarisch untersagt werden, weil diesfalls mit dem reglementarischen Verbot in schwerwiegender Weise in eine zulässige, tradierte Nutzung eingegriffen würde.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine vereinzelte Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb als zulässig erachtet wird. Eine regelmässige (gewerbsmässige) Kurzzeitvermietung der Wohnung über Airbnb ist dagegen mit dem Benutzungszweck Wohnen und stilles Gewerbe grundsätzlich nicht vereinbar. Reglementarisch dürfen sowohl die vereinzelte Kurzzeitvermietung als auch die regelmässige (gewerbsmässige) Kurzzeitvermietung untersagt werden. Gegen den Willen eines Stockwerkeigentümers, der bislang erlaubterweise die Wohnung regelmässig (gewerbsmässig) über Plattformen wie Airbnb vermietet hat, ist eine nachträgliche reglementarische Einschränkung jedoch untersagt. Da das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung massgeblich auf die Umstände des Einzelfalls abstellt, kommt man aber letztlich nicht umhin, jeden Fall individuell zu beurteilen. Die Spezialist:innen von Rudolf & Bieri beraten und begleiten Sie gerne dabei.

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23. Januar 2024, Jonas Rüegg